• Christoph Stelzer

Worauf Du bei Deinem Immobilienkredit achten solltest!


Baufinanzierungen schon ab 0,35 Prozent variabel! 20 Jahre Fixzinsen ab 1,25 Prozent! Warum Du jetzt umschulden solltest...





Wenn wir im April letzten Jahres die aktuellen Konditionen für variabel verzinste Hypothekarkredite erhoben haben, lag das mit Abstand beste Angebot bei 0,57 Prozent. Anderswo musste man im Bestfall mit rund einem Prozent rechnen. Heute, nur ein knappes Jahr später, liegt das beste Angebot bei gerade einmal 0,35 Prozent. Noch viel dramatischer sieht es bei den Fixzinskonditionen aus. Lagen die besten Angebote für eine 20-jährige Fixzinsbindung damals noch um die zwei Prozent, bieten aktuell mehrere Banken sensationelle 1,25 Prozent für gute Bonitäten. Aus im Bestfall 1,8 Prozent Fixzinsen auf 15 Jahre wurden nun sensationelle 0,849 Prozent. Und das, obwohl man doch längst dachte, die Kreditzinsen würden nun langsam wieder steigen. Was ist in so kurzer Zeit passiert?


Dafür gibt es mehrere Gründe...

Ein Grund für die gepurzelten Zinsen: in den letzten Monaten kommt in Österreich auch der Wettbewerb deutscher Banken hinzu. Die Folge: die ausländische Konkurrenz zwingt die heimischen Banken nun auch „ihre Hosen herunterzulassen“, um einigermaßen mithalten zu können. Das Besondere an der aktuellen Situation ist, dass nicht nur die Zinsen, sondern auch die Aufschläge gefallen sind.

Kurz zur Erklärung: Kreditzinsen setzen sich immer aus einem Indikator (bei variablen Krediten ist es meist der Drei-Monats-Euribor) sowie dem Aufschlag zusammen. An diesem verdient die Bank. Noch vor Kurzem war jeder glücklich, der einen Aufschlag von nur 1,25 Prozent aushandeln konnte, der auch bloß an beste Bonitäten vergeben wurde. Für sehr gute Bonitäten fordern die Banken im Bestfall gerade noch 0,70 Prozent beim variablen Hypothekarkredit.


Fix oder variabel?

Viele schätzen das Risiko völlig falsch ein. Noch nie hat man sich mit so wenig Geld so viel an Sicherheit einkaufen können. Häufig wünschen unsere Kunden beim Erstgespräch nach wie vor einen variablen Kredit – was bei großen Beträgen und sehr langen Laufzeiten freilich ein hohes Risiko mit sich bringt. Ein Beispiel: 100.000 Euro, variabel verzinst (Drei-Monats- Euribor plus 1,25 Prozent Aufschlag), würden – sollte sich, was wenig wahrscheinlich ist, das heutige Zinsniveau 30 Jahre lang halten – am Ende einen Gesamtbetrag der Zahlungen von 118.885 Euro ausmachen (bei einer Monatsrate von knapp 330 Euro). Würde man über die ersten 15 Jahre einen Fixzinskredit zu aktuellen Konditionen (mit 1,5 Prozent nicht mal eine Bestkondition) aufnehmen, käme man am Ende der 30 Jahre auf eine Gesamtzahlung von 130.610 Euro (bei einer Fixzinsmonatsrate von fast 363 Euro). Würde die variable Verzinsung allerdings vier Prozent betragen, käme man auf eine Gesamtzahlung von 179.987 Euro (bei einer Rate von knapp 500 Euro monatlich). Stellt man sich das Ganze mit noch höheren Kreditsummen vor, versteht man, dass das Risiko existenzbedrohend sein kann. Der Unterschied zwischen 15 Jahren fix und variabel beträgt bei einem 100.000-Euro-Kredit derzeit exakt etwa 30,- Euro monatlich. Für das bisschen mehr kaufst Du Dir also derzeit sehr viel Sicherheit ein. Ein weiteres Beispiel hat unser Rainer im letzten Beitrag vorgerechnet.

TIPP: Wenn Du Dir einen größeren Betrag aufnehmen möchtest und Dich nicht zur Gänze mit einer Fixzinsbindung anfreunden kannst, solltest Du zumindest einen Split (z. B. 50 Prozent fix, 50 Prozent variabel) andenken, so verminderst Du das Risiko und erhöhst die Kosten nur ganz geringfügig. Und solltest Du vor allem deshalb vor dem Abschluss eines Fixzinskredits zurückschrecken, weil Du hier bei vorzeitiger Tilgung üblicherweise mit einer Pönale rechnen musst, folgende Information dazu: eine solche Pönale (Vorfälligkeitsentschädigung) darf heutzutage maximal ein Prozent des vorzeitig zurückbezahlten Betrags ausmachen. Noch dazu: Mitunter kann man sogar bei Fixzinsdarlehen vorab mit der Bank auch Teiltilgungen vereinbaren, ohne dass eine Pönale zu zahlen ist. Unterm Strich gilt: Wie auch immer Du Dich am Ende entscheidest – lass Dich jedenfalls auf Basis Deiner persönlichen Situation beraten!


Laufzeit: Wie lange geht’s?

Die Immobilienpreise steigen ständig, um die Kreditraten leistbar zu halten, hilft natürlich eine längere Laufzeit. Auch wenn das die Gesamtkosten erhöht. Nur, wie lange Laufzeiten sind aktuell überhaupt möglich? Kurz vorab: das Angebot war schon mal üppiger, denn der heimischen Finanzmarktaufsicht (FMA) sind überlange Laufzeiten ein Dorn im Auge (als einer von mehreren Punkten, um eine Überhitzung der Immobilienfinanzierung zu vermeiden). Bis zu 30 Jahre sind üblicherweise bei allen Banken drin, vereinzelt sind 35 bzw. sogar 40 Jahre machbar. Bei Bausparkassen sind üblicherweise bis zu 35 Jahre Laufzeit möglich.


Foto: © Adobe | Robert Kneschke

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