• Rainer Fraunschiel

Wie eine Vorsorgewohnung zu einem erfolgreichen Investment wird


In Zeiten niedriger Zinsen und günstiger Kredite sind Immobilien beliebte Investments. Anlegerwohnungen gelten als Sachwerte und erfreuen sich in Österreich aufgrund der grundbücherlichen Besicherung immer größerer Beliebtheit.


Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung, die rein zu Vermietungszwecken angeschafft wird und nicht zum Eigengebrauch. Ziel dieser Eigentumswohnung ist es, für den Eigentümer ein Passiveinkommen zu schaffen, um für die Zukunft vorzusorgen. Aus diesem Gedanken heraus wird seit vielen Jahren der Name „Vorsorgewohnung“ geprägt. Hierbei handelt sich also um keine besondere Wohnungsart, sondern es hat sich aufgrund der wachsenden Beliebtheit und der steigenden Nachfrage lediglich ein neuer Sprachgebrauch entwickelt. Die Mieteinnahmen kannst Du zunächst für die Zahlung der monatlichen Raten (oder eines Teils davon) des zum Erwerb der Wohnung aufgenommenen Darlehens verwenden. Später, wenn das Darlehen abgezahlt ist, sichern Dir die Mieteinnahmen zusätzliche Einkünfte.



Beim Kauf einer Vorsorgewohnung sind jedoch einige wichtige Punkte zu beachten.


Finanzierung ja oder nein?

Beim Kauf werden grundsätzlich zwischen 2 Varianten unterschieden:


Barzahlung: Der Käufer bezahlt den Kaufpreis komplett mit Eigenmitteln. Es ist keine Fremdfinanzierung notwendig. Du musst hier bereits mit mind. €100.000,- Investitionskosten rechnen.


Kauf mittels Finanzierung: Das ist die mit Abstand häufigsten anzutreffende Variante. Die Wohnung wird mittels Eigenkapital und einer zusätzlichen Hypothekarfinanzierung gekauft. Das Eigenkapital sollte mindestens 10-20 % der Projektkosten betragen. So gelingt der Kauf bereits ab einer Investition von ca. €15.000,-. Ein weiterer Vorteil ist, dass durch die Fremdfinanzierung die Eigenkapitalrendite gesteigert wird, somit kann aus einer Mietrendite von 3 % eine Eigenkapitalrendite von ca. 6 % erreicht werden. Unsere Empfehlung ist es, zumindest 30 – 50 % Eigenkapital in das Projekt zu bringen.


Anlagehorizont

Die Vorsorgewohnung ist darauf ausgelegt, dass die Wohnung nachhaltig und effizient vermietet werden kann. Mit diesen Mieteinnahmen wird der Kredit bedient und bei richtiger Finanzierung bleibt sogar ein monatlicher Überschuss. Bei typischen Krediten ist von einer Kreditlaufzeit von 20 bis 30 Jahren auszugehen. Die monatliche Kreditrate setzt sich aus den Kreditzinsen und der Kredittilgung zusammen. Jedes Monat reduziert sich der Schuldenstand gegenüber der Bank und das obwohl der Eigentümer keine Zahlung leisten muss, sondern die Miete für die Kreditzahlung herangezogen wird. Aber auch bei der Kredittilgung ist einem die Zeit der beste Freund: Obwohl die einzelne monatliche Rate einen geringen Unterschied macht, so wird man Schritt für Schritt schuldenfrei. Somit muss man von einem langfristigen Anlagehorizont von 20 – 30 Jahren ausgehen.


Rendite

Die Rendite bestimmt grundlegend die Attraktivität einer Vorsorgewohnung. Das wirtschaftliche Ziel einer Vorsorgewohnung ist es, eine Wohnung zu erwerben, die über Jahrzehnte hinweg eine attraktive, stabile und wertgesicherte Miete erzielt. Die Angaben aus den Verkaufsprospekten sind genau zu prüfen, um auch bei der Vermietung nach 15 oder 20 Jahren (nach Ablauf der ersten Vermietungszyklen) keine bösen Überraschungen zu erleben. Je nach Lage und Ausstattung findest Du in Österreich derzeit Vorsorgewohnungen mit Renditen von 2,5% bis hin zu 4%.


Lage

Viele Investoren wollen die Wohnung einer Lage kaufen, in der sie gerne selber wohnen würden. Dieser Gedanke geht leider in die falsche Richtung. Wohnungen in guter Lage, mit ausreichenden Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten in der näheren Umgebung sowie mit guter Verkehrsanbindung lassen sich besser vermieten. Eine Vorsorgewohnung sollte sich daher bevorzugt in einem Ballungsraum mit guter Infrastruktur befinden.


Größe & Zimmerzahl

Als Investor möchtest Du Deine Wohnung dauerhaft und ohne Leerstand vermieten. Abhängig von der Lage der Wohnung sollten Größe und Zimmeranzahl also für eine langfristige und unterbrechungsfreie Vermietung ausgelegt werden – dafür solltest Du Dich am Mietermarkt orientieren. Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern sprechen den größten Teil Deiner potenziellen Mieter an. Eine 2-Zimmer Wohnung sollte zwischen 30 und 55 m² Wohnfläche haben und eine 3-Zimmer Wohnung circa 70 m². Von einer Penthouse-Wohnung sollte unbedingt abgesehen werden, da Mietinteressenten bei Mieten jenseits von € 1.000,- schon sehr rar gesät sind.


Grundriss

Ein guter Grundriss weist eine kompakte Raumaufteilung auf, welche sich an den Bedürfnissen der Mieter orientiert. Grundrisse von guten Vorsorgewohnungen vermeiden “tote” Räume, damit der Mieter jeden Quadratmeter nutzen kann. Typische 2-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 55qm bestehen in der Regel aus:

- Wohnküche mit Sitzgelegenheit und Couch-Bereich

- Schlafzimmer

- Badezimmer (inkl. WC)

- Optional: getrenntes WC

- Optional: Freifläche (Balkon, Loggia, Terrasse, Garten)


Balkone, Terrassen oder Gärten erweitern – gerade in der warmen Jahreszeit – den Wohnraum und verbessern so das Lebensgefühl in Wohnungen. In der Vermietung sind Freiflächen daher große Pluspunkte und für manche Mieter gar schon ein Knock-Out-Kriterium. Daher werden immer mehr Wohnungen mit genügend Freiflächen geplant.


Verwaltung der Immobilie

Als Anleger möchtest Du Dich so wenig wie möglich um die Vermietung oder Instandhaltung der Wohnung kümmern. Das haben bereits einige Projektentwickler berücksichtigt und bieten sogenannte „All-Inclusive-Pakete“ an. Diese können folgende Punkte umfassen:

- Hausverwaltung

- Vermietung

- Erstvermietungsgarantie

- Inkasso inkl. Mahnwesen

- Reparatur und Instandhaltung


Somit kannst Du Dein Investment für Dich arbeiten lassen und langfristig ein Zusatzeinkommen lukrieren. Als Beimischung zu Deinem Portfolio sollte eine Vorsorgewohnung auf jeden Fall eine Option sein. Zusätzlich kannst Du mittels eines Bauherrenmodells noch weiter Steuern sparen. Dazu jedoch mehr in einem späteren Blogbeitrag.

Auf jeden Fall solltest du die Möglichkeit nutzen und Dir unverbindlich und kostenlos ein individuelles Konzept rechnen lassen! Wir freuen uns auf Deine Anfrage!  


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