• Christoph Stelzer

Offene Immobilienfonds


Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds. Die Mittel der Anleger werden in Grundstücke und Immobilien investiert.



Offene Immobilienfonds blicken inzwischen auf eine längere Historie zurück. In Deutschland beispielsweise wurde der erste Fonds im Jahr 1959 aufgelegt, derzeit sind zahlreiche offene Immobilienfonds am Markt. Sie sind vor allem für Kleinanleger geeignet, die sich keine eigene Immobilie leisten können. Ihr Kauf ermöglicht mit kleinen Beträgen eine stabile Anlage in Sachwerten. Die Immobilieninvestitionen tragen langfristigen Charakter, da der Erwerb und Verkauf von Häusern und Grundstücken nicht ohne weiteres von heute auf morgen erfolgen kann.


ANTEILSPREISE

Bei offenen Immobilienfonds sind sowohl Einmalanlagen als auch regelmäßige Sparpläne möglich. Anleger erwerben durch Kauf Anteile an einem Fonds. Die Anteilsausgabe erfolgt bei offenen Investmentfonds unbegrenzt. Immobilienfonds werden von einer Kapitalanlagegesellschaft aufgelegt und verwaltet. Das Fondsvermögen eines Immobilienfonds steht im Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien, die dieses treuhändig für die Anteilinhaber hält und bewirtschaftet. Die investierten Summen werden getrennt von deren Vermögen als Sondervermögen verwaltet und sind deshalb bei Insolvenz dieser Gesellschaft geschützt. Die Gelder werden von der Fondsgesellschaft gebündelt, die die Entscheidung trifft, in welche Immobilien investiert wird. Der Anleger überlässt den Fondsmanagern bewusst die Anlageentscheidung. Diese haben im Interesse der Investoren zu handeln und angemessene Erträge zu erwirtschaften. Der Rechenwert der Fondsanteile wird nicht an der Börse bestimmt, sondern gemäß gesetzlichen Bestimmungen von der Depotbank (Verwahrstelle) auf Basis der Mieterträge und Bewertungen der Immobilien sowie der liquiden Mittel ermittelt. Ziel ist die nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilien und die Erzielung stabiler Erträge.


ANLAGEGRUNDSÄTZE

Offene Immobilienfonds bzw. Immobilien-Investmentfonds nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG) sind in Österreich seit 2003 zugelassen. Das Hauptanliegen dieser Gesetze ist der Anlegerschutz. Hier stehen insbesondere die Aspekte der Sicherheit, der Kontrolle und die Publizitätsbestimmungen im Vordergrund. Ein offener Immobilienfonds ist mit einem Investmentfonds vergleichbar, im Unterschied zu diesem investiert der Immobilienfonds jedoch in Immobilien. Die Mittel der Anleger werden in Grundstücke für eigene Bauprojekte, Büroflächen, Wohn-, Gewerbeimmobilien, Einkaufszentren oder Hotels investiert. Die Streuung erfolgt nach Regionen, Branchen, Größe und Alter der Immobilien, Nutzungsart und Herkunft der Mieter.


ERWERB

Wer offene Immobilienfonds kaufen möchte, tut dies in Österreich über eine Bank oder über den Vermögensberater. Über Vermögensberater kann der Kauf von Immobilienfonds günstiger als bei Filialbanken sein, weil die Vertriebskosten in Form des Ausgabeaufschlages reduziert werden können. Bei Immobilienfonds ist das jedoch selten der Fall.


KOSTEN

Die Kosten von offenen Immobilienfonds unterteilen sich in einmalige und laufende Aufwendungen. Der Kauf der Fonds erfolgt zum Ausgabepreis, dieser enthält den einmaligen Ausgabeaufschlag. Die Differenz zwischen Ausgabepreis und Ausgabeaufschlag ergibt den Rücknahmepreis. Den Aufschlag gilt in der Regel für den Vertriebsweg der Anlage. Die laufenden Kosten fallen jedes Jahr an und werden dem Fondsvermögen entnommen. Es handelt sich dabei um Fondsmanagementgebühren, Verwaltungsvergütungen, Bestandsprovisionen und Transaktionskosten sowie erfolgsabhängige Gebühren. Die laufenden Belastungen beeinflussen das Ergebnis der Fondsanlage wesentlich. Fondsvergleiche lohnen daher nicht nur hinsichtlich der Wertentwicklung, sondern auch bzgl. der Kosten. Die Gesamtkostenquote (TER) erleichtert die Vergleichbarkeit von Fondskosten, obgleich sie nicht alle Kostenbestandteile enthält.


WERTENTWICKLUNG

Die Kursschwankungen von offenen Immobilienfonds sind in der Regel geringer als bei anderen Fondsarten. Der Anleger profitiert mit seinem Immobilienportfolio von dessen Wertsteigerung, der Miet- und Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt sowie verzinslichen Anlagen. Die Wertentwicklung offener Immobilienfonds verläuft normalerweise kontinuierlich, mit niedrigen Renditen. Offensichtliche Verluste traten lange Zeit nicht auf. Wertentwicklungen aus der Vergangenheit lassen jedoch keine Schlussfolgerungen für die Zukunft zu. Da Immobilien keinen täglichen Börsenpreis haben, sind sie durch Sachverständige zu bewerten. Die neutralen Experten müssen sich dabei nach Gesetzlichkeiten richten. Die Bewertung erfolgt auf der Basis nachhaltig und längerfristig erzielbarer Mieterträge unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten nach dem Ertragswertverfahren. Die Miethöhen werden vertraglich der allgemeinen Preisentwicklung angepasst. Anleger sollten sich auf der Grundlage von Jahres- und Halbjahresberichten, Fondsportraits, mittels Informationen von Medien und im Internet ein Urteil bilden. Wichtig sind die regionale Verteilung der Immobilien, die Vermietungsquote, Dauer der Mietverträge und Liquidität des Fonds. Unabhängige Wirtschaftsprüfer kontrollieren die Rechenschaftsberichte der Kapitalanlagegesellschaften. Ebenso bilden Fondsratings durch unabhängige Ratingagenturen einen Anhaltspunkt zur Beurteilung von Immobilienfondsanlagen.


VERSTEUERUNG DER ERTRÄGE

Bei den vom Fonds erzielten Erträgen handelt es sich um Mieterträge, Veräußerungserlöse, Zinsen und Dividenden. Die Fondsgesellschaft schüttet die Erträge an die Anleger entsprechend ihrer Anteile aus. Die Ausschüttung der ordentlichen und außerordentlichen Erlöse erfolgt zu einem bestimmten Stichtag. Der Anleger kann die Ausschüttung entweder verbrauchen oder in neuen Anteilen wieder anlegen. Bei der Fondsgesellschaft erfolgt die Wiederanlage von Erträgen kostenfrei. Die Ausschüttungen sind jedoch jährlich zu versteuern. Es gibt auch offene Immobilienfonds, die ihre Gewinne wieder in neue Gebäude investieren. Diese Fonds sind thesaurierende offene Immobilienfonds, deren Erträge ebenso jährlich steuerpflichtig sind, weil unterstellt wird, dass sie dem Anleger zuflossen.


RISIKEN

Offene Immobilienfonds unterliegen den gleichen Risiken wie Aktien- oder Anleihenfonds: dem Fondsmanagementrisiko, Kursrisiko für rückläufige Anteilspreise, Kostenrisiko und dem Risiko der Übertragung auf ein anderes Sondervermögen und Kündigung des Fonds. Spezielle Risiken bei offenen Immobilienfonds betreffen das Preisniveau der Immobilienobjekte und die Ertragskraft der vermieteten Immobilien. Im Regelfall dürfen Immobilien des Fonds nicht unter Verkehrswert verkauft werden. Wurden Immobilien zu überhöhten Preisen erworben und müssen abgewertet oder zu niedrig veräußert werden, entsteht ein Defizit. Ungeplante Leerstände oder Neuvermietungen zu gesunkenen Mietpreisen können die Einnahmen signifikant schmälern. Vermietungen im Ausland unterliegen meist einem Währungsrisiko. Für festverzinsliche Wertpapiere und Geldmarktpapiere gelten Kursrisiken. Das aktuell größte Risiko bei Immobilienfonds ist jedoch das Liquiditätsrisiko. Die Fondsgesellschaft ist berechtigt, die Rücknahme der Anteile auszusetzen, wenn durch eine überdurchschnittliche Anteilsrückgabe die Liquidität des Fonds zur Auszahlung nicht mehr ausreicht. Die Fondsanteile werden eingefroren, in diesem Zeitraum sind keine Rückgaben von Anteilsscheinen möglich. Nur ein direkter Verkauf über die Börse kann stattfinden, jedoch müssen Anleger dabei größere Preisabschläge in Kauf nehmen.


TROTZT DER IMMOBILIENMARKT DER CORONA-KRISE?

Angetrieben wird der lange Immobilienaufschwung durch die anhaltende Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank. Als Anfang 2018 Gerüchte über eine bevorstehende Zinswende aufkamen, gerieten die Aktienkurse von Immobiliengesellschaften vorübergehend unter Druck. Denn günstige Refinanzierungen sind in der Branche ein wichtiger Faktor für Rendite- und Wertsteigerungen. Mittlerweile ist jedoch längst klar, dass an der Zinsschraube nicht so rasch gedreht wird – eher im Gegenteil. Denn angesichts der Covid-19-Pandemie und deren wirtschaftlichen Auswirkungen, kann es sich die EZB wohl auf absehbare Zeit nicht erlauben an der Zinsschraube zu drehen und Kredite zu verteuern. Für den Immobilienmarkt insgesamt ist das erst Mal eine gute Nachricht. Allerdings gibt es auch negative Aspekte durch die Corona-Krise.


Während private Wohnimmobilien aktuell weiterhin stark gefragt sind, sieht die Situation bei Geschäftsimmobilien wie Hotels, Shoppingzentren und Büros etwas anders aus. Bei ausbleibenden Umsätzen und mehr Homeoffice-Arbeitsplätzen bröckeln die Mieteinnahmen und der Wert der Immobilien sinkt. Noch ist es allerdings zu früh, um die Auswirkungen der Corona-Krise beziffern zu können. Wenn die Wirtschaft rasch wieder in Schwung kommt, dann könnten die Folgen durchaus auch überschaubar bleiben.


Unterm Strich ergibt sich möglicherweise ein guter Einstiegszeitpunkt für Dich…


Foto: © Pixabay | nattanan23

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